Werden Büros größer oder kleiner – und warum?

Beginnen wir mit der Schlussfolgerung: Die ehrliche Antwort lautet, dass beides stimmt. Einige Unternehmen beziehen größere Büros, andere verkleinern ihre Flächen. Was beide Trends verbindet, ist ein Konzept, das mittlerweile im Zentrum des Facility Managements steht: Rightsizing. Die Größe folgt dem Zweck. Wenn der Zweck klarere Zusammenarbeit, bessere Energieeffizienz und ein attraktiveres Angebot für Talente ist, muss die Bürofläche – groß oder klein – diesen Anforderungen entsprechen.

Was sagt die Forschung?

Aus unserer Crown Workspace 2025 Umfrage stechen einige Markttrends hervor. Die meisten Befragten arbeiten Vollzeit im Büro, aber immer weniger bevorzugen dieses Modell, und fast die Hälfte würde durch bessere Technologie vor Ort motiviert werden.

Facility-Manager planen, in den nächsten drei Jahren interaktivere Arbeitsbereiche zu gestalten, und etwa die Hälfte erwartet außerdem, Flächen zu verkleinern, oft um Zusammenarbeit und Nachhaltigkeitsziele zu unterstützen. Anders gesagt: Die Richtung ist gemischt, die Intention nicht. Büros werden so gestaltet, dass sie besser für Menschen, Kosten und zunehmend auch Nachhaltigkeit funktionieren. Auch unsere Marktforschung zeigt: Der größere Markt folgt einem ähnlichen Muster.

Die CBRE 2025 Occupier Survey berichtet, dass Arbeitgeber nun durchschnittlich etwa 3,2 Tage pro Woche im Büro erwarten, während die tatsächliche Anwesenheit bei 2,9 Tagen liegt.

Ein weiterer CBRE-Bericht zeigt, dass 72 % der Unternehmen ihre Anwesenheitsziele erreichen, gegenüber 61 % im Vorjahr. Die Anwesenheit der Mitarbeiter steigt also, Hybridmodelle bleiben aber weiterhin relevant und gehören zu den wichtigsten Präferenzen der Mitarbeitenden (nach dem Gehalt).

Wie reagieren Unternehmen?

Auf zwei Hauptarten:

1. Überflüssige Flächen reduzieren: JLL hebt die zunehmende Präferenz für Flexibilität hervor. Praktisch bedeutet dies, langfristige Verpflichtungen zu minimieren – z. B. keine 10-Jahres-Mietverträge für riesige Büros, die man nicht benötigt.

2. Aufwerten: Savills beobachtet viele Unternehmen, die weniger, aber hochwertigere Flächen beziehen. Gleichzeitig gibt es einen Mangel an „guten Büroflächen“. Knight Frank beschreibt dies als „Flight to Value“ – Unternehmen tauschen Quadratmeter gegen Premium-Ausstattung ein.

Gleichzeitig steigen in einigen Märkten die Flächenbedarfe, und einige Unternehmen planen Expansion, besonders in Gebäuden, die beim Wettbewerb um Talente helfen. Ein Artikel der Times berichtet, dass Firmen, die nach Covid verkleinert hatten, nun Schwierigkeiten haben, passende Flächen zu finden, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. In Großbritannien deuten mehrere Beobachtungen darauf hin, dass die Leerstände in zentralen Lagen stabilisieren oder abnehmen, während Neubauten knapp werden.

Warum passiert das alles?

Warum wachsen manche Flächen, während andere schrumpfen? Es hängt davon ab, wie Unternehmen vier Fragen beantworten: Wie viele Menschen müssen gleichzeitig vor Ort sein? Welche Aufgaben sollen sie erledigen? Welche Qualität der Räume benötigen sie dafür? Und wie beeinflussen Nachhaltigkeitsziele die Entscheidungen?

Unsere Forschung identifiziert vier Schlüsselfaktoren:

1. Mitarbeitererlebnis: Büros stehen nach wie vor für Produktivität und Kreativität, aber Mitarbeitende wünschen sich persönliche und ruhige Räume. 45 % fühlen sich im Büro produktiver als zu Hause, doch nur etwa zwei Drittel sehen ihr Arbeitsumfeld als wirklich unterstützend für ihr Wohlbefinden, weniger als ein Viertel als optimal für Produktivität oder Kreativität. Fast die Hälfte würde öfter ins Büro kommen, wenn es ruhige Zonen und feste Arbeitsplätze mit guter Ausstattung gäbe.

2. Facility-Management: 76 % der Facility-Leiter planen, in den nächsten drei Jahren interaktivere Arbeitsbereiche zu schaffen. Etwa die Hälfte plant, Büroflächen zu verkleinern, meist um offene, hybride Designs zu unterstützen und Nachhaltigkeitsziele zu erfüllen. Rightsizing und Redesign gehen dabei meist Hand in Hand.

3. Nachhaltigkeit: Fast drei von fünf Befragten geben an, dass Nachhaltigkeit bereits eine hohe Priorität hat, und fast alle Organisationen berichten von mindestens einer grünen Initiative. Mitarbeitende definieren ein nachhaltiges Büro jedoch eher strukturell, z. B. erneuerbare Energien oder echte Abfallreduzierung, nicht nur Recycling oder Pflanzen. Dies treibt Eigentümer und Mieter zu besser performenden Gebäuden, oft mit weniger, aber hochwertiger Fläche.

4. Zirkularität: Die Mehrheit der Facility-Manager würde aufgearbeitete Möbel in Betracht ziehen, viele setzen bereits auf zirkuläre Strategien für Büroausstattung. Das ist entscheidend für die Flächenplanung, da es Umbauten günstiger und schneller macht. So lassen sich neue Flächenverhältnisse testen, ohne dauerhafte bauliche Maßnahmen.

Bedeutet das das Ende großer Hauptsitze?

Keineswegs. Große HQs bleiben relevant. Die Flächen werden möglicherweise kleiner, aber wertvoller pro Quadratmeter. In Märkten, in denen Teams häufiger im Büro sind oder ein pulsierender zentraler Standort für Talente und Markenimage wichtig ist, können die Flächen größer sein – der Fokus liegt dann auf Qualität und Flexibilität, nicht auf reiner Größe.

Rightsizing bedeutet also: Nicht die Frage „größer oder kleiner?“ ist entscheidend, sondern „besser“.

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